Diferenças entre Condomínio e Loteamento


 

Cada vez mais os condomínios e loteamentos fechados avançam por diversas cidades da capital e interior de todo país.

Vinculado a segurança e natureza, os condomínios e loteamentos fechados avançam progressivamente na busca por espaços em detrimento aos prédios e edifícios nas grandes e médias cidades, próximas as capitais, e principalmente num raio em torno de 100 Km.

Trata-se de uma mudança de estilo de vida, desvinculados dos espaços cada vez menores dos apartamentos em Condomínio Vertical, voltando a atenção para as Casas em Condomínios. Portanto, esta pode ser uma boa oportunidade para conhecer mais sobre as principais diferenças entre Condomínio Fechado Horizontais e Loteamento Fechado .

Condomínio Fechado

Lei Federal 4.591/64

Cada proprietário é dono de uma fração ideal de todo o empreendimento, incluindo as chamadas áreas comuns ou de uso coletivo e a malha viária interna do Condomínio;

O incorporador é obrigado a entregar o imóvel totalmente pronto (casas construídas e com o padrão arquitetônico, urbanístico e paisagístico definido), as vias internas pavimentadas e sinalizadas, as praças e áreas de lazer e de convivência (quando houver), devidamente montadas e em condições de uso;

Por ser uma propriedade coletiva, as características do empreendimento não podem ser alterados sem a anuência dos condôminos por assembléia gerais com aprovação de quorum qualificado; Suas normas organizacionais e sociais são regidas por uma Convenção de Condomínio e por Regimentos Internos;

O condomínio horizontal é regido pela mesma norma do chamado condomínio edilício, a lei federal 4.591/64.
Os proprietários são donos de uma unidade autônoma privativa neste caso, representada pela casa,, além de uma fração referente ao espaço comum, como áreas de lazer e ruas internas.

Todo o espaço em um condomínio horizontal é privativo, por isso, não é ilegal o impedimento da entrada de pessoas não autorizadas pelo condomínio, como também aconteceria em um edifício.

Os dirigentes do Condomínio são compostos por Síndico, Sub-Síndico, Conselho Fiscal e/ou Conselho Consultivo;

O proprietário paga IPTU sobre a fração ideal de sua área privativa (autônoma) e sobre a fração ideal de área comum (idem aos condomínios de prédios);

A conservação das áreas comuns ( manutenção geral, vigilância, controle de acesso, preservação do meio ambiente) é de responsabilidade do condomínio, que promove um rateio das despesas entre os condôminos através de Assembléias Gerais, aprovando um plano orçamentário para definir uma taxa condominial mensal.

Loteamento Fechado

Lei Federal 6.766/79

Quem pretende morar em loteamento fechado, recebe apenas seu terreno demarcado, sem nenhuma construção, servido por sistema de ruas, obras de infraestrutura definidas e aprovado pela prefeitura local, assim como, redes de água, esgoto, luz, drenagem e etc.,

O proprietário poderá construir ou modificar sua residência quando quiser, necessitando apenas que seja aprovado pela associação e pela prefeitura, porém sem a necessidade da aprovação dos demais proprietários.

Cada proprietário é dono de um terreno autônomo, com registro próprio na prefeitura e no registro de imóveis;

No loteamento fechado o proprietário recebe uma matricula individual no Registro de Imóveis e na prefeitura;

Áreas comuns internas, como malham viária, praças e áreas verdes, são públicas e a conservação é de responsabilidade do município, que pode ceder, em caráter provisório, o uso e conservação a uma Associação de Proprietários ou de Adquirentes de Lotes;

Os proprietários se organizam em associação sem fins lucrativos para o planejamento e execução de obras complementares, implantação serviços de vigilância, manutenção e preservação dos bens públicos e meio ambientes;

Suas normas organizacionais, sociais e de obras (restrições construtivas e de uso do lote) são regidos por um Estatuto Social e Regulamentos Internos;

A administração é regida pelo código civil, Capitulo II, Artigos 53 a 61 e subsidiariamente pelas regras previstas ao condomínio edilício do artigo 1331 a 158, bem como as constantes na lei 4591/64.

Os dirigentes de uma Associação de Proprietários ou Adquirentes de Lotes são compostos por uma Diretoria Executiva (diretor Presidente, Vice Presidente, Diretor Tesoureiro, Diretor Secretário, etc), por um Conselho Fiscal e ou Conselho Deliberativo/Consultivo;

O proprietário de um terreno ou imóvel é responsável apenas seu pelo imposto, visto que as áreas comuns são públicas, portanto, não existe fração ideal sobre áreas comuns. Existe uma taxa de contribuição associativa similar à taxa do condomínio. Aprovada, assim , por meio de uma assembleia geral ordinária, que ocorre, no mínimo, uma vez ao ano, e quando necessário, em assembleias gerais Extraordinárias.
Essa contribuição é para custear os serviços, os investimentos e as obras que são colocados à disposição de todos os associados, como a coleta de lixo, a conservação das áreas comuns, a execução de obras de caráter social e recreativo, despesas e investimentos relativos à segurança e a administração da comunidade.

Veja o exemplo abaixo:

Condomínio fechado Loteamento  fechado
Lei 3491/64 Lei 6766/79 + Legislação municipal para controle acesso
Com fração ideal e área comum Sem fração ideal nem área comum
Sem áreas públicas no seu limite Com áreas públicas no seu limite
Regido por convenção Regido por estatuto social
Convenção registrada no CRI Estatuto registrado no CPJ
Tem Sindico Tem presidente
Construção Casas/Prédios Com construção ou não
Sem comercialização de terrenos Com comercialização de terrenos
Co-propriedade Sem co-propriedade
Acesso pode ser impedido Acesso pode ser controlado
Artigos 1332 a 1357 do CC Artigos 54 a 61 do CC
Figura Jurídica: Condomínio Figura Jurídica: Associação
Possibilidade de Protesto Impossibilidade de Protesto